田舎の家を売ることは、需要が低く築年数の問題もあってなかなか難しいです。
しかし、いくつかのポイントや工夫を考えることで、売却がスムーズに進むこともあります。
ここでは、田舎の家を売るための工夫と注意点を詳しくご紹介します。
田舎の家は売却しづらい！
空き家は、子供の数が減っていることや高齢の一人暮らしの世帯が増えていることによる人口減少とともに、ますます増え続けています。
特に過疎地域では、この問題が深刻化しています。
空き家を所有していると、管理費や固定資産税などの経済的な負担がかかります。
また、空き家は周囲の環境に悪影響を及ぼし、近隣住民とのトラブルの元になる可能性もありますので、放置しておくことは避けるべきです。
ですから、経済的な負担だけでなく、空き家を積極的に処理することが重要です。
空き家が使われていない状態で放置されているような場合は、売却した方が良いでしょう。
しかし、田舎にある家を売却するのは現実的には難しいです。
そこで今回は、田舎の家を売却するための方法や、高い価格で売るためのポイントをいくつか紹介します。
まず、なぜ田舎の家は売りにくいのでしょうか？ 田舎の家が売却しにくい理由には、田舎特有の特徴的な2つの要因と、一般的な要因があります。
まずは田舎特有の要因について見ていきましょう。
需要が少ない
田舎の家を売っても需要が少ない原因は、まず周辺の人口が少ないことです。
田舎では人口がそれほど多くないため、家を購入したい人が少なくなるのは避けられません。
また、田舎に家がほしいと思っている人も少ないです。
野外活動や都市部へのアクセスの難しさなど、田舎の生活スタイルを好む人もいますが、彼らの数も限られています。
さらに、地方では一般的に親との同居や親からの相続など、既に持ち家がある人が多いです。
そのため、新たに家を購入しようというニーズはあまり生まれません。
家族や親族と一緒に暮らすことが一般的であり、これによって住宅需要が抑制されているのです。
また、都心部から地方への移住はまだまだ限られた数の人々にとっての選択肢です。
都市部での仕事や生活の利便性を求める人が多いため、地方への移住者数は少ないです。
そのため、家を借りたり、購入したりする人の数も非常に少ないと言えます。
以上が、都会と比べて田舎の家の需要が少ない理由です。
周辺の人口が少ないこと、持ち家や同居の文化が根強いこと、都心部からの移住者数の限定性などが要因となっています。
したがって、田舎の家を売却する際には需要が少ないことを覚悟する必要があります。
対応してくれる不動産会社が少ない
まず、地域によっては売却を依頼できる不動産会社がなかなか見つからないことがあります。
これは、不動産会社も企業であり、コストと利益のバランスを考えて営業活動を行っているためです。
不動産会社には営業エリアというものがあり、そのエリア外の物件の売却依頼を引き受けることができない場合があります。
特に田舎の地域では、営業エリアから外れる可能性が高くなりますので、売却の依頼先を見つけることが非常に困難です。
次に、田舎の家に限らず、家が売却しにくくなる場合の理由について考えてみましょう。
家が売却しにくい理由の一つは、場所や交通の不便さです。
田舎の地域は都市部と比べて交通インフラが不十分な場合が多く、車や公共交通機関を利用して移動するのが難しいことがあります。
そのため、田舎にある家を購入する人が限られてしまい、売却が困難になるのです。
また、田舎の地域では人口が減少傾向にあることも売却の難しい要因の一つです。
人口減少により、需要が減少し、売却する家を探している人の数も減ってしまいます。
そのため、売却すること自体が難しくなり、価格が下がる可能性も高くなります。
さらに、田舎の地域では地域の特性や需要の変化により、売却がしにくくなる場合もあります。
例えば、田舎ならではの風景や自然環境を楽しむために別荘として利用されている家が多い場合、永住用の住宅として需要が限られることがあります。
また、田舎の地域では新しい産業が進出せず、雇用機会が少ないため、若者が都市部に移り住む傾向があることも要因の一つです。
以上のように、田舎の家を売却する際には営業エリアの制約や場所や交通の不便さ、人口減少、地域の特性や需要の変化などの要因が影響して、売却が難しくなることがあります。
築年が古い
たとえば、親や親戚から相続した物件の中には、建物が築年の古いものがあります。
その結果、建物自体や設備も老朽化が進んでいることが多いです。
特に築年の古い物件では、安全性と物件の魅力という2つの面で問題が生じることがあります。
例えば、1981年6月以降に適用された新耐震基準を満たしていない建物もあるため、耐震性において課題がある場合があります。
また、外観が古かったり、機能的にも古く使いにくい場合もあります。
そのような物件では、人々が住みたいと思うことが少なくなる傾向があります。
維持費がかかる
一般的に、築年数がかなり経過した物件の特徴として、購入者にとっては物件価格が安くなっていても、修繕費や維持費が高くなることが多く、そのために購入をためらってしまう傾向があります。
建物は時間の経過とともに老朽化していくものであり、古くなった建物では、状態の悪い箇所を修繕する費用がかかることが予想されます。
家の購入を検討している人にとって、建物の維持費も重要な判断基準となります。
売り出し価格を安くしても、維持費が多くかかるような物件だと、売却が困難になることがあります。
田舎の家や実家を売却する方法
田舎の家を売却する際には、まず地域の不動産市場に精通している不動産会社を探すことが重要です。
その地域で多くの物件を売買してきた経験豊富な不動産会社を見つけ、彼らに困っている物件の取り扱い方法について相談してみましょう。
地域の物件に精通しているならば、より効果的な販売戦略を提案してくれることもあります。
信頼できる不動産会社を見つける前提で、売りづらい田舎の家を売却するためにはどのような方法があるのでしょうか？以下では、2つの対策方法をご紹介します。
売却前にリフォームやリノベーションを行う
田舎の家を売る際の方法として、家の改装やリノベーションを考えましょう。
不動産を売る際には、外見からの印象がとても大切です。
床や壁を新しく張り替えたり、外壁や屋根の修理やペイント、窓やドアの修繕など、最低限の改装をすることで、最初の印象を良くすることができます。
改装やリノベーションは、住宅の防犯性や安全性を高めることにもつながります。
例えば、鍵を新しいものに交換することで、盗難や空き巣のリスクを減らすことができます。
ただし、過度な改装やリノベーションは避けた方が良いです。
改装に費やしたお金よりも高く売却できるとは限らないため、売却に必要な最低限の改装にとどめることが重要です。
更地にしてから売りに出す
建物が古い状態で売却が難しい場合、建物を取り壊して更地にすることで売りやすくなる方法があります。
更地になれば、土地を購入する人が好きなように活用できるため、需要が広がります。
例えば、古い建物があるよりも更地の土地の方が購入しやすいです。
また、もし地域的に住宅として利用が難しい場合でも、セカンドハウスや資材置き場、広い土地の場合は太陽光発電所の用地として活用することも考えられます。
また、売主があらかじめ建物を解体しておけば、買主は解体費用を負担する必要がなくなるため、売りやすくなるという利点もあります。
ただし、建物を解体する費用は、建物の場所や構造（RC造、S造、木造など）、規模（何階建てか）、面積、建築からの経年などによって異なるため、注意が必要です。
例えば、数百万円のリフォームやリノベーションを行っても、それ以上の価格で売ることができないかもしれません。
そのため、売却を検討する際には、リフォームやリノベーションを行うか、建物を解体して土地を売るかを比較検討することが重要です。
田舎の家を売るときの注意点
田舎の家を売却する際の選択肢はいくつかありますが、まずは以下の2点に注意が必要です。
まず一つ目は、現状のまま売りに出すか、リフォームやリノベーションを行ってから売りに出すかを検討することです。
もし現状のまま売りに出す場合、購入希望者に不具合や老朽化があるかもしれないことを伝えるべきです。
一方で、リフォームやリノベーションを行う場合、一定の費用や手間がかかるかもしれませんが、家をより魅力的にし、高い価格で売却する可能性が高まります。
二つ目の注意点は、建物を解体して更地として売りに出すかどうかです。
もし建物を解体して更地にする場合、買い手は建物の新築やリノベーションの可能性を検討しやすくなりますが、解体にはコストや時間がかかることも考慮する必要があります。
また、その地域の法律や規制にも注意しましょう。
以上、田舎の家を売却する際には、現状のまま売るか、リフォームやリノベーションを行うか、建物を解体して更地にするかを検討し、それに応じた情報や手続きに注意する必要があります。
住宅に住まなくなってから3年以内に売却する
もし現在空き家となっている家を売却することを考えている場合、その家に住まなくなってから3年が経つ年の終わりまでに売却することが重要です。
売却によって利益が生まれる場合、その利益には税金がかかります。
この売却で生じた利益を「譲渡所得」と呼び、譲渡所得には所得税や住民税が課せられます。
ただし、いくつかの条件を満たすと、売却時の譲渡所得から最大で3000万円までの控除が特別に適用される特例があります。
この特例は、「居住用財産を売却した場合の3000万円の特別控除」と呼ばれます。
この特例を利用するには、売却する家について3年以内に居住していないことが条件の1つとなります。
また、建物を解体した場合には、次に述べる2つの条件も満たす必要があります。
・解体した建物の敷地の売買契約が解体した日から1年以内に結ばれ、かつ、解体された建物（住宅）に住んでいない期間が3年となる年の終わりまでに売却すること
・解体した日から売買契約を結ぶ日までの期間、その敷地を駐車場などとして使用していないことさらに、この特例を適用するためには、譲渡所得の内訳書（確定申告書に添付する書類）が必要です。
また、建物を解体した場合には、解体の証明や建物の滅失登記（登記事項証明書）などの書類も添付する必要があります。
物件の管理
物件が売り出されている時から、将来的に売る可能性を考えるのであれば、建物や土地の管理も考慮する必要があります。
もし住んでいたり、定期的に利用しているなら、人々の出入りによって建物内の換気や手入れは行われるでしょう。
しかし、空き家になっている場合、建物は急速に傷んでしまう可能性があるため、建物や土地の管理には注意が必要です。
空き家でも、築年数がまだ古くなければ、管理をしっかりと行うことで、買い手を引き付けやすくなるでしょう。
また、空き家の場合、管理せずに放っておくと、ゴミの不法投棄や犯罪の温床になる可能性もあり、近隣住民からの苦情が発生することもあります。
さらに、放置期間が長く、管理状態が悪いと、地方自治体から「特定空き家」として指定されてしまうこともあります。
この特定空き家指定を受けると、通常の建物がある場合とは異なり、土地の上に建物があるための固定資産税の優遇がなくなり、同じ税金が課せられることになります。
つまり、通常よりも高い税金を支払う必要が生じるのです。
空き家の管理は、自分や家族が定期的に訪れて行うこともできますが、近年では空き家の専門業者に委託することも考慮してみる価値があります。
売却時にアピールできるポイント
不動産を売却する際は、効率的かつ高価格での売却を望むことが一般的です。
先ほど説明したように、田舎の家は売却が難しいと言われていますが、実は田舎の家ならではの魅力もあります。
売却時にアピールできるポイントを3つご紹介します。
豊かな自然環境でのびのび暮らせる
郊外や田舎に住むために物件を探している人々の中には、将来の老後を考えて家庭菜園を楽しみたいという人や、子育てや病気の治療のために自然に囲まれた場所でのびのびと暮らしたいという人、そして緑に囲まれた暮らしに憧れている人などがいます。
これらの人々は、静かで自然に満ちた環境を重視して物件を選ぶ傾向があります。
もし物件が豊かな自然や清澄な空気など、その地域ならではの魅力を持っている場合、売却の可能性は高まるでしょう。
敷地や建物にゆとりがある
田舎の土地は、都会と比べて価格が安く、広い敷地に建つ家も多いため、比較的安価で広々とした住まいを持つことができます。
広い家に住むと、自分のための書斎や趣味の部屋、仕事専用のスペースなど、部屋の配置にも余裕があります。
また、働き方改革や感染症の拡大防止のために、リモートワークが普及しています。
そのため、自宅で仕事をすることが可能な環境を確保できることは、ますます重要な要素となっています。
税金が安い
郊外や田舎では、固定資産税の額が比較的安くなることがあります。
この点は重要なポイントです。
固定資産税は毎年支払われる税金であり、安い固定資産税を支払うことで、長期的に見て大きな節約になることがあります。
固定資産税は土地や建物の評価額に基づいて計算されます。
一般的な税率は自治体によって異なりますが、標準的な税率は1.4%です。
固定資産税＝固定資産の評価額（課税標準額） × 税率です。
固定資産の評価額は、土地や建物の価値を評価するための「固定資産評価基準」に従って自治体ごとに決められるものです。
特に田舎の土地では、都心部と比べて固定資産の評価額が安くなることがあり、その結果、固定資産税も安くなる傾向があります。
まとめ｜売れない場合は買い取りという選択肢も
上記のような田舎の物件には独自の魅力がありますが、需要が限られた田舎での不動産売却は容易ではありません。
もし売れない場合は、不動産会社に買い取ってもらうことを検討してみましょう。
不動産会社による買い取りのメリットは、迅速に現金化できることです。
通常の仲介による売却では、不動産会社との契約を結んで売却活動を行い、購入希望者の内覧や価格交渉を行い、買主と売買契約を結びます。
この手順を経てからも、買主のローン審査などを待たなければならず、一般的には3か月から半年かかります。
それに対して不動産会社の買い取りでは、売却完了まで早くて1か月程度で済みます。
買い取りの場合、不動産の査定価格が提示され、それに納得すれば売買契約を結び、決済と引き渡しは早くて1か月以内に行われます。
ただし、買い取りでは一般的に仲介売却の6〜8割程度の価格になることに留意が必要です。
価格が安くなるのは、不動産会社がリノベーション費用を負担するためです。
買い取りの査定額には、不動産会社が物件を買い取った後に必要な費用や利益があらかじめ差し引かれています。
また、当然ながら買い取られる物件は売れる可能性が高い物件に限定されるため、田舎の家の場合、買い取ってもらえるのは特に売却が見込める物件に限られます。
さらに、営業エリアやその他の条件も考慮されるため、検討する前に確認しておくことが重要です。
空き家を売らずに放置しておくと、固定資産税やメンテナンス費用がかかり続けることになります。
今後かかる時間や費用、手間を考慮して、最も適切な売却方法を判断しましょう！
