再建築不可とは、中古住宅を探している際によく見かける条件の一つです。
この条件が付いている物件は、再建築や改築が許されないことを意味しています。
このような物件は一般的に相場よりも価格が安い傾向にありますので、条件が合致すれば購入者にとって魅力的な選択肢となることもあります。
ただし、通常の物件とは異なるデメリットも存在するため、注意が必要です。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、建物自体が老朽化や損傷により、再建築が困難な状態になっている物件のことを指します。
再建築不可
再建築不可物件とは、現在存在する建物を解体すると、新しい建物を再建することができない物件のことを指します。
再建築が不可能な理由は、自治体による規則に関連している場合もありますが、多くの場合、建築基準法の第43条に規定されている「接道義務」を満たしていないケースが主な要因です。
接道義務とは、建物が道路に接しているか、または道路から正当な利用権を持っていることを指します。
この接道義務は、消防や救急などの緊急時に建物へアクセスするために必要な通路を確保するために設けられています。
一般的に、住宅や建物には最低限の接道義務があり、道路に接しているか、または公共の道路から適切な通路を確保する必要があります。
例えば、ある物件が道路から適切な距離離れている場合や、他の建物に囲まれていて通路が確保されていない場合、その物件は再建築不可となります。
再建築が不可能な物件では、建物の取り壊し以降、新しい建物を建てることができません。
再建築不可物件は、将来的に建物を再建する可能性がないため、投資や開発の観点からも注意が必要です。
接道義務
接道義務とは、土地の周囲に幅4m以上の道路が存在しない場合に、その土地に建物を建てることができないというルールです。
建築基準法において、道路とは一般的に公道などの幅4m以上の道を指します。
このような道路に接していない土地には、原則として建物を建てることができません。
このルールは、主に災害時などに緊急車両が通行するためのスペースを確保するために設けられています。
接道義務を果たしていない土地には、住宅を含む建物を建てることはできません。
接道義務を守るためには、土地の周囲に幅4m以上の道路との接地を確保する必要があります。
道路に直接接していない場合でも、道路と接続するための道路建設を行うことによって接道義務を充たすことができます。
接道義務は、都市計画や建物の安全性を確保するために定められている重要な規定です。
土地を利用する際には、この接道義務に留意し、法令を遵守することが重要です。
再建築不可物件が生まれる理由
再建築が不可能な物件が存在する理由の多くは、この物件が1950年に制定された建築基準法の適用対象に含まれる前に建てられたためです。
建築基準法が制定される前に建てられた建物は、接道義務の規定が存在していないため、そのまま残されても問題がないとされていました。
そのため、現行の法律に必ずしも適合していない状態で現在も残っている物件が存在するのです。
再建築不可物件を購入するメリット
再建築不可物件の場合、いくつかの利点があります。
以下に、4つの具体的なポイントを詳しく説明します。
物件価格が安い
一番の利点は、周りの市場価格と比べて物件の価格が非常に低いことです。
先に述べたように、再建築不可の物件のほとんどは建築基準法の施行以前に建てられているため、建物の価値はほとんどありません。
また、土地にも再び建物を建てることができないという大きな問題があるため、価格が非常に安くなっています。
そのため、便利な場所で予算を抑えて住むことができる可能性があります。
部分的なリフォームは可能
再建築ができないとされている物件でも、一部の改修工事は可能です。
例えば、水回り設備の交換や断熱性の向上、耐震性の向上などです。
物件の価格が抑えられる分、改修費用に余裕を持てるため、予算内で選べる物件の選択肢が増えるというメリットもあります。
固定資産税などの税負担が軽くなる
再建築不可物件とは、古くて改築が困難な建物のことを指します。
このような物件は、建物が古いためにその固定資産税評価額も低くなる傾向があります。
また、土地についても新たに建物を建てることができないため、評価額が低くなることがあります。
それによって、固定資産税などの税金負担は通常の物件に比べて低くなる場合があります。
昔ながらの建物に住める
再建築不可物件に該当する物件には、古民家のようなつくりになっているものも多数存在します。
これらの物件は、通常の現代の住宅には見られない特徴を持っています。
例えば、太い柱や梁、そして広々とした縁側があります。
これらは、昔ながらの建築スタイルの特徴であり、好みに合う場合には大きなメリットとなるでしょう。
再建築不可物件を購入するデメリット
再建築不可物件は、一般の物件とは異なり、いくつかのリスクが存在しています。
そのため、購入を検討する際には、デメリットに着目して注意深く検討することが重要です。
以下では、主なデメリットを5つに分類して詳しく説明します。
建て替えが不可能
この制限による最も重大なデメリットは、前に述べたように「建物の再建ができない」という点です。
この規定には通常、例外がありません。
例えば、地震や火災などで建物が焼失したり倒壊したりした場合でも、建て直すことができません。
また、再建不可物件には一般的に築年数が経過している建物が多く、その結果、老朽化による倒壊のリスクも存在します。
住宅ローンの利用が難しい
もうひとつの大きな不利な点は、「住宅ローンの融資が受けにくい」という点です。
住宅ローンは、借りた人の個人情報や収入、信用情報といった要素だけでなく、物件の価値も審査の対象になります。
なぜなら、もしも借り手が返済できなくなった場合には、物件を担保にして債権を回収する仕組みがあるからです。
そのため、再建築ができない価値の低い物件に関しては、融資の対象外としている金融機関も多く存在します。
もちろん、銀行以外のノンバンク系金融機関では住宅ローンの利用が可能な場合もありますが、金利が高く設定されたり、一定額以上の頭金が要求されたりすることがほとんどです。
ですから、住宅ローンを利用する予定の方は、各金融機関のルールを細かくチェックすることが重要です。
土地の活用が難しい
再建築不可の物件とは、再度建物を建てることができない物件のことです。
このような物件を売却しようとしても、買い手を見つけることは困難です。
なぜなら、物件の用途が限られてしまうため、買い手も限られるからです。
例えば、住宅用の再建築不可物件を購入する場合、買い手のほとんどは現金での支払いを求められる場合が多く、住宅ローンを利用することは難しいです。
そのため、再建築不可物件を手放したいと考えても、条件がまとまらないことが多いのです。
更地にすると固定資産税が高くなる
土地の固定資産税には、住宅が建てられている場合には軽減措置があります。
これは、住宅があると固定資産税の負担が少なくなる仕組みです。
しかし、建物を取り壊してしまうと、固定資産税の負担が大幅に増加してしまいます。
再建築不可物件では、新たに建物を建てることができないため、土地を所有している間は軽減措置が適用されないまま、高額な固定資産税を負担し続ける必要があります。
もし売却を考えても難しい場合もありますので、維持費の支払いが予想以上に高くつくこともあります。
大がかりなリフォームは認められないケースもある
再建築が不可能な物件では、建物を建て直すために必要な「建築確認」を取得することができません。
さらに、増築や改築、大規模な修繕や模様替えにも建築確認が必要であり、認められないケースも生じます。
増築は、床面積を新たに拡張する工事であり、例えば「建物の面積を広げる」ことだけでなく、「平屋を2階建てにする」といった方法も含みます。
また、改築とは、建築基準法によれば「従前の建物と用途・規模・構造が著しく異ならない建物を建築する行為」を指します。
大規模な修繕や模様替えとは、「壁、柱、床、屋根、梁、階段などの構造要素の一部またはそれ以上を修繕し、模様替えすること」を意味します。
このように、リフォームの範囲には制限が存在するため、不動産会社や専門家と細かく相談することが重要です。
再建築不可のリスクを回避する方法はある？
これまで説明した通り、再建築が不可能な物件には多くのリスクが存在します。
しかし、そのようなリスクを回避する方法は存在します。
条件を満たすことは容易ではありませんが、以下に具体的な方法をいくつか紹介します。
隣地を購入して接道義務を果たせるようにする
再建築ができない原因が、接道義務を果たせないことにある場合、隣接する土地を購入して土地の区画を変更することで、問題を解決することができます。
しかし、このためには隣地の所有者との交渉が必要であり、個人的に交渉を行うことは現実的ではありません。
そのため、不動産会社などの専門家と協力しながら解決策を模索することとなります。
専門家は、隣地の所有者との交渉を代行し、土地の区画変更手続きや価格交渉などを行ってくれます。
また、専門家は地域の法律や規制に詳しいため、適切な解決策を提案してくれます。
重要なのは、問題解決のために適切な専門家を選ぶことです。
信頼性のある不動産会社や土地専門の弁護士など、経験と知識を持った専門家を選択し、きちんと相談をすることが重要です。
専門家との協力により、再建築が可能になる可能性が高まりますので、引き続き慎重に進めていきましょう。
建築基準法第43条のただし書き要件を満たす
建築基準法第43条には、特定の条件が満たされた場合には、道路として認められ、緊急車両が通行できる広い空き地（公園や緑地など）がある場合に限り、再建築が例外的に許可されることが書かれています。
この規定に従って、再建築を希望する場合は、建築審査会に審査を請求し、基準をクリアする必要があります。
もしこれに合格すれば、再建築が不可能とされていた建物でも取り壊して新たな建物を建てることが可能になる可能性があります。
しかし、地方自治体や地域によっては、再建築の可否について異なる判断を下すことがあるため、必ずしも再建築が認められるとは限りません。
このような例外的な規定は一般的な場合ではないため、適用されるかどうかは行政機関の判断に委ねられていることを理解しておく必要があります。
再建築を希望する場合は、地方自治体のガイドラインや規則を十分に確認し、建築審査の手続きを適切に行うことが重要です。
まとめ
再建築不可物件は、先ほど説明したような重大な問題があるばかりでなく、リスクを避けるためには専門的な知識や長期的な視点が必要です。
そのため、個人の購入者よりも不動産会社などの専門家に向いている物件と言えます。
相場よりも価格が安くなるため、魅力的な要素もありますが、決断を急ぐのではなく、必ず専門家の意見を聞きながら購入を検討しましょう。
そして、購入後の維持や活用方法などについても、将来的な見通しを考慮して判断することが重要です。
