中古マンションを買おうと考える際には、多くの人々がリノベーションを前提に物件を探します。
今回は、リノベーションが可能な中古マンションを選ぶ上で重要なポイントについて、いくつかの視点から詳しくご紹介いたします。
リノベーションを行うときの注意点
マンションをリノベーションのために探す際には、幾つか留意すべきポイントが存在します。
以下では、その注意点を3つにわけて詳しく説明します。
管理規約の内容を事前にチェック
マンションには、各物件ごとに細かく管理される規約があります。
この規約には、入居に関するルールだけでなく、リフォームに関連する制限や条件が詳細に記載されていることが一般的です。
したがって、マンションを購入する前に、管理規約を確認する必要があります。
管理規約では、リフォームに使用できない建材や、施工が許可されていない箇所などが明記されている場合もあります。
そのため、自分の希望に合わせたリノベーションを行うことができない可能性もあるので、注意が必要です。
マンションの構造もよく確認する
マンションの種類や設計によって、リノベーションできる範囲に違いがあります。
例えば、管理規約に問題がなくても、マンションの構造上、設備の移動や壁の撤去が制限されていることがあります。
ですから、特に間取りや設備の変更を考える場合は、事前に構造上の制限がないかを不動産会社を通じてチェックしておくことが大切です。
建物全体の状況を細かくチェックする
マンションの価値は、管理状態によって大きく左右されると言われています。
マンションの内部はリノベーションによって改装することができるものの、建物全体の状態は変えることはできません。
ですから、マンションを購入する前に細かく確認しておくことが非常に重要です。
大規模修繕工事の履歴や耐震性、共用部分の管理状態などは、事前に資料や内見を通じて確認することができます。
必ずこれらをチェックしておくことをおすすめします。
大規模修繕工事の履歴を確認することで、今後の修繕費用や工事の予定がわかります。
また、耐震性の情報を知ることで、安全性を判断することができます。
さらに、共用部分の管理状態も重要です。
共用部分は、住民全員が利用する場所ですから、管理が行き届かない場合は住みにくい環境となる可能性があります。
そのため、共用部分の清潔さや設備の状態を確認しておくことが大切です。
以上のように、マンションを購入する際は、建物全体の管理状態を確認することが非常に重要です。
資料や内見を通じて情報を集め、将来的なトラブルや不便を避けるためにも、細心の注意を払って選ぶようにしましょう。
リノベーションで可能なこと
マンションのリノベーションでは、いくつかの変更が可能です。
ただし、具体的な変更にはマンションのルールや規約に準拠しなければなりません。
以下では、一般的なケースを考え、「できること」と「できないこと」をそれぞれ詳しく説明します。
マンションのリノベーションで可能なこと
マンションのリノベーションにおいては、さまざまな工事が可能です。
例えば、壁材や床材を貼り替えることや、壁を取り払って1つの部屋にすることが挙げられます。
また、水回り設備を変更したり、天井を高くする（二重天井仕上げの場合）ことも可能です。
さらに、内窓の取り付けや断熱材や耐震合板の追加、防音材の取り付けなども行うことができます。
ただし、注意が必要なのは、これらの工事は建物の構造や管理規約によって制限される場合があるということです。
ですから、構造に影響を及ぼさない部分であれば、比較的自由に変更ができるのが一般的です。
そのため、マンションのリノベーションでは、新築に近い仕上がりを目指すことも可能です。
ただし、事前に管理会社や建物の管理規約を確認し、許可を得ることが重要です。
マンションのリノベーションで不可能なこと
一方、建物の構造を変更するようなリノベーションは基本的に難しいと言えます。
構造部分に手を加えると、建物全体に影響を及ぼしてしまう可能性があります。
そのため、個人でのリノベーションは難しいと言えます。
また、バルコニーや窓の変更も制限があります。
これらは共用部分にあたり、建物の外観にも影響を与えるため、リノベーションの範囲が制限されています。
例えば、建物全体の統一感やデザインコンセプトを損なうような変更は許されないことが多いです。
さらに、玄関ドアの変更も基本的には難しいと言えます。
これは建物の入口部分であり、建物の印象を左右する重要な要素です。
そのため、変更を許可するには、建物全体の外観や周辺環境との調和を考慮する必要があります。
以上のような理由から、建物の構造部分や共用部分のリノベーションは制限されているケースがほとんどです。
十分な検討と許可を得る必要があります。
リノベーションに適した物件の選び方
リノベーションの種類によって、物件を選ぶ方法にも少しの違いがあります。
ここでは、リノベーションに最適な物件を選ぶための3つのケースを詳しく見ていきましょう。
LDK部分を広い空間にしたい場合
建物の構造には、一般的に「壁式構造」と「ラーメン構造」という2つの種類が存在します。
壁式構造では、部屋の間にしっかりとした壁があり、各部屋は独立しています。
一方、ラーメン構造では、部屋の間仕切り壁を撤去することができます。
もし広々としたリビングダイニングキッチン（LDK）が欲しいのであれば、間仕切り壁を撤去できるラーメン構造の物件を選ぶ必要があります。
これにより、空間を自由にカスタマイズできるため、より広々とした空間を確保することが可能です。
間取りのタイプや部屋のつくりから、自らラーメン構造か壁式構造かを判断することもできますが、不動産会社の担当者に確認する方が確実で迅速です。
彼らは各物件の構造を詳しく把握しており、希望に合った物件を提案してくれるでしょう。
対面型キッチンがほしい場合
壁付けキッチンから対面型キッチンへの変更を検討する際には、以下の2つの重要な点に留意する必要があります。
まず、配管の移動可能性を検討する必要があります。
キッチンの配置変更には、水道やガスの配管の変更が必要になることがあります。
ですので、壁付けキッチンから対面型キッチンに変更するためには、配管の移動が可能であるかどうかを確認することが重要です。
リフォーム会社や不動産会社の担当者に相談し、配管を踏まえてキッチン設備の移動ができるかどうかを確認しましょう。
また、通路スペースの確保も重要な要素です。
対面型キッチンは壁付けキッチンよりも広い床面積を必要とします。
したがって、希望の対面型キッチンを設置するためには、十分な通路スペースを確保する必要があります。
調理や移動の際に快適に使えるだけのスペースを確保するために、キッチンの配置変更に際しては通路スペースの確保にも留意しましょう。
最終的に、壁付けキッチンから対面型キッチンへの変更が実現可能かどうかは、専門のリフォーム会社や不動産会社の担当者に相談して判断することが重要です。
彼らはキッチンの配置変更についての専門知識を持っており、実際のスペースや配管に合わせた最適なプランを提案してくれるでしょう。
好きな内装に変更したい場合
内装の変更については、基本的には自分の好みに合わせて自由にデザインすることができますので、問題はありません。
ただし、管理規約によっては使用できない建材が指定されている場合もありますので、変更をする前に事前に確認しておくことが重要です。
例えば、火災のリスクや隣人への影響を考慮して、木材の使用が制限されることもあるかもしれません。
また、建物の構造や設備に影響を与える恐れがある改修計画も制限される可能性があります。
したがって、変更を行う前には物件管理会社やオーナーと相談し、許可を得ることが必要です。
まとめ
リノベーション可能なマンションを選ぶ際には、建物の構造や管理規約を確認することが重要です。
なぜなら、これらの要素によってリノベーションの範囲や施工内容に制限が生じる可能性があるからです。
また、建物全体の耐震性や管理状態など、リノベーションでは変更ができない要素も購入前にチェックする必要があります。
マンションのリノベーション費用は、具体的には細かな施工内容や設備・建材のグレードによって変動しますが、フルリノベーションの場合は、おおよそ800万円から1,000万円程度の費用がかかることが一般的です。
購入予定の中古マンションの価格に加えて、リノベーションにかかる費用の目安を明確にし、それを新築マンションやリノベーション済み中古マンションのコストと比較・検討することがおすすめです。
以上のように、リノベーション可能なマンションを選ぶには、建物の構造や管理規約を確認し、リノベーション費用の相場を把握することが大切です。
これによって、自身の予算や希望に合ったマンションを購入することができるでしょう。
